最近何かと問題になっているサブリースですが、良い面も悪い面も有ると思います。
そこでサブリースのメリット・デメリットについて全てでは無いですが、書いていこうと思います。
サブリースとは
サブリースとは不動産会社が大家から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する契約をいいます。
借り上げはアパート1棟ごと借り上げるケースが大半ですが、マンションの1室ずつ借り上げるケースもあります。
大抵の場合はハウスメーカーがアパートの請負をして建築し、完成後借り上げることが多いです。
ちなみに不動産会社は専門の業者だけでなく大家ご自身で設立した会社でも可能です。
サブリースのメリット
空室リスクが無い
アパート1棟やマンションの1室を不動産会社が借り上げますので、常に不動産会社に貸しています。
契約期間中空室リスクは不動産会社が負います。
たとえ空室の部屋があったとしても契約している家賃を得られます。
ですので毎月安定した家賃収入を得られます。
管理がない
管理は借り上げている不動産会社がしますので大家自ら管理をする必要がありません。
入居者管理や家賃管理が要らなくなります。
副業が禁止されて不動産投資出来ない場合でもサブリースの場合は可能というケースもあります。
（副業に関しては職場によってバラバラです。実際にやる場合は勤務先に確認してください）
収支が予測しやすい
毎月決まった家賃が振り込まれますので、収支が計算しすいです。
収支が計算できれば税金の予測も出来ます。
余剰資金で新たな投資や、現金の贈与による相続税対策も計画を立てやすいです。
滞納リスクがない
通常の賃貸ですと入居者の方の家賃振込みが遅れることがあります。
サブリースの場合は不動産会社が支払いますので家賃の振込が遅れることはありません。
ただし不動産会社の経営が悪化すると、家賃が振り込まれないケースがあります。
（かぼちゃの馬車などのケースがこれに当たります）
サブリースのデメリット
家賃収入が少なくなる
サブリースの場合の家賃は満室の場合の80％程度が多いです。
空室リスクを不動産会社が負います。
空室の場合でも利益が出る金額で家賃を設定しています。
大家自ら入居者に貸し付けている場合より家賃収入が少なくなる傾向にあります。
契約期間中でも家賃が減額になる可能性がある
アパートを建ててハウスメーカー系の不動産会社とサブリース契約をする場合、賃貸借契約が30年であることが多いです。
ただ、その場合でも家賃の見直しが2年毎となっているケースがほとんどです。
建築後2年ですぐ減額というケースは見かけませんでしたが、契約上可能となっています。
減額になると借入金が返せない可能性もあります。
サブリースをやっている不動産会社が借り上げている場合は、最初は高い家賃で契約をして、家賃見直しの際大幅減額でトラブルが起こることもあります。
修繕費が高い可能性がある
建物に係る修繕はサブリースであっても大家負担になります。
修繕はサブリースで借り上げている不動産会社かその不動産会社の指定する業者でやるケースが多いです。
相見積もりが出来ないことが多く、修繕費が高く請求されている可能性があります。
新規にサブリースをやる代わりに大規模リフォームをやってから借り上げるという不動産会社もあります。
まとめ
投資目的としてやる場合は、サブリースはおすすめではありません。
ご自身で管理をして貸したほうが収益は多いです。
本業が忙しくて管理・賃貸出来ない方や高齢で管理出来ない場合、相続税対策で行う場合サブリースはおすすめできます。
